目前，建筑業、房地產業、生活服務業、金融保險業四大行業營業稅改增值稅總方案即將公布，這將直接影響四大行業的800余萬戶企業，涉及年營業稅稅額1.6萬億元。筆者從各渠道了解到，財政部和國稅總局已經把四大行業的“營改增”草案上報國務院。若進展順利，估計該草案很快就會出臺，正式的實施日期可能最早會在10月1日，最晚在明1月1日。
　　
　　建筑業、房地產稅率定為11%
　　
　　建筑、房地產行業性質較為特殊，房地產作為支柱產業，其重要性不言而喻。建筑業主要是為房地產業提供服務，兩者上下聯通，相輔相成。如果房地產行業不一起改，而只改建筑業，那就只改上游不改下游，下游企業得不到抵扣。所以需要聯動改革，將上下游一起改革，從而形成完整的抵扣鏈。由于這兩類行業業務復雜，牽扯的主體多，金額高，對其“營改增”的設計方案從提出到完成歷時最久，可見是非常審慎地作出決定的。
　　
　　目前，我國房地產企業普遍采用5%的營業稅稅率，建筑業營業稅稅率為3%，基于行業與經濟發展的現狀，此次“營改增”房地產、建筑業的增值稅稅率均為11%。
　　
　　問題亟待關注，配套措施跟進
　　
　　相關調查結果顯示，建筑業企業在新政實施后，稅負短期必定會上升。那些掛靠的中小型建筑商因為缺乏議價能力，無法將稅負轉嫁到下游企業，在未來很可能面對險惡的生存危機。而大型建筑企業必須加快轉變內控管理和發票管理才能從營改增的巨變中游刃有余。房地產企業普遍關注新政是否允許抵扣土地購置費。
　　
　　房地產開發成本中土地成本的占比高達60%。無論是二三線城市還是一線城市的項目，土地成本都會影響房地產企業的稅負水平。據測算，若土地成本不能抵扣，企業稅負較之前上升2個百分點。而土地成本可以抵扣，稅負較之前下降0.6個百分點。目前，業界就對土地購置費采用“虛擬進項稅”計算抵扣的呼聲很高。當然，涉及不動產形態不一，企業內部架構多樣化，以及地域化等因素影響，實際執行效果也會存在差異。據了解，虛擬進項稅不太可能在本次新政中體現。
　　
　　建筑業在國民經濟中的地位和作用日益增強，由于建筑行業具有跨地區經營等特點，建筑業進項抵扣、納稅地點、納稅時間等問題需要重視。而對于國民經濟重要支柱之一的房地產業來說，其顯著特征是項目周期長，且成本與收入周期背離。“營改增”之后，房地產項目的銷項稅額與其進項稅額產生時間上的不匹配和總分機構納稅對象是需要考慮到的。
　　
　　機遇挑戰并存，管控策劃先行
　　
　　增值稅和企業所得稅是相互結合的。營改增后，企業取得增值稅專用發票，既可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。反之，如果無法獲取發票，將蒙受雙重損失。營業稅時代不重視發票的思維是錯誤理念。由于建筑業普遍是掛靠經營，掛靠經營帶來的就是在營改增下小型建筑公司，掛靠方往往不具備向大型供應商采購的習慣，無法取得增值稅專用發票。因此發票管理是營改增之后的重中之重。如果只會做業務，沒有發票管理，企業最后會被11%的增值稅和25%的企業所得稅的稅負壓垮。
　　
　　與此前的稅負相比，此次變化對于企業來說既為挑戰也不失為機遇。此次并非是對原體系的修補，而是新體系的建立與革新，在未來出臺的“營改增”細則里會提到主要的稅務處理，但不一定面面俱到，一些具體問題會先出一個指引性規定，各地在實務上難免會出現不同操作，根據之前其他行業“營改增”的經驗，各地稅務機關會在后續一兩年時間內根據出現的具體問題對政策進一步調整。
　　
　　建筑、房地產企業可以采取新項目新辦法，老項目老辦法的思路實現“營改增”平穩順利的過渡。建議管理層在宏觀層面應該提高思想認識，成立“營改增”小組，解讀分析政策，制定工作計劃，改造企業流程和業務系統，合理利用不同業務的稅負差等方法籌劃，降低稅改成本。而財務人員需在具體實務層面上注重對稅收申報以及發票管理，關注政策法規以及考慮到與稅務機關的溝通協調、信息系統調整問題。根據已經實行“營改增”行業的經驗，財稅部門針對新政策實施后稅負增加的企業予以財政補貼。